2021-12-06 14:44:43

我國房地產行業經過多年的發展，雖然極大的加快了城市化進程，但是住房問題依然十分嚴峻，房價遠高于大部分人的平均收入水平。尤其北上廣等一線城市，中等收入群體購房困難，低收入者購房更是遙不可及，房地產市場長期處于供給與需求嚴重不平衡的狀態。隨著2019年的中央經濟工作會議強調“房子是用來住的，不是用來炒的”，金融機構對房地產企業融資渠道逐漸收緊，房地產領域調控力度逐漸加大。2020年8月，住房城鄉建設部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會，會議指出為進一步落實房地產長效機制，實施好房地產金融審慎管理制度，增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度，人民銀行、住房城鄉建設部會同相關部門在前期廣泛征求意見的基礎上，形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。

房地產行業屬于典型性的資金密集型行業，高周轉、高負債、高杠桿是房地產行業的典型特征，當房地產開發企業去化降速以及無法獲取新的融資的情況下將較易出現流動性危機，加之房地產企業內部經營管理不當，嚴重時會因資金鏈斷裂導致進入破產程序。近年來，隨著政府調控政策的加碼和行業風險不斷的累加，房地產企業已陸續出現“暴雷”的風險，商票逾期、項目違約的情形屢見不鮮，其中不乏大型龍頭房企的身影。本文將針對房企持續“暴雷”背景下金融機構行權過程中可能面臨的幾個主要法律問題進行探討，以供金融機構在處理相應事宜過程中予以參考。

一、針對房企債務人的各項優先受償權之間的順位

房地產企業相較于其他企業而言，債權債務關系更為復雜，尤其是進入破產程序的情況下，各項債權之間的處理及排序存在較大的難度。所涉諸多債權中，既包括企業破產程序中的公益債權、職工債權、稅收債權等一般性優先受償權，也包括建設工程價款優先受償權等建設工程上的優先受償權，同時還包括房地產企業在進行融資的過程中，銀行等金融機構對于作為抵押標的的土地使用權或在建工程設定的擔保物權對應的優先受償權。此外，還要考慮到購房人因購買房屋享有的物權期待權對于抵押權實現的影響。因此，平衡房地產企業相關權益人的利益是一項復雜的工程。同時，對破產管理人、人民法院來說也是一項重大的考驗。

根據《中華人民共和國民法典》（以下簡稱“《民法典》”）第三百九十四條的規定，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就抵押財產優先受償。在房企進入破產程序的情況下，根據《中華人民共和國企業破產法（以下簡稱“《破產法》”）》第一百零九條規定：“對破產人的特定財產享有擔保權的權利人，對該特定財產享有優先受償的權利。”另外，最高人民法院印發《全國法院破產審判工作會議紀要》（以下簡稱“《會議紀要》”）第二十五條的規定，在破產清算和破產和解程序中，對債務人特定財產享有擔保權的債權人可以隨時向管理人主張就該特定財產變價處置行使優先受償權，管理人應及時變價處置，不得以須經債權人會議決議等為由拒絕。但因單獨處置擔保財產會降低其他破產財產的價值而應整體處置的除外。

雖然上述法律法規確定了抵押權人對抵押財產享有優先受償權，但是抵押權并非絕對的優先權，還受到其他權利的限制。以常見的與抵押權共存的建設工程價款優先受償權及購房人對所購房屋享有的物權期待權為例：

（一）建設工程價款優先受償權

《民法典》第八百零七條明確規定，發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除根據建設工程的性質不宜折價、拍賣外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以請求人民法院將該工程依法拍賣，并就建設工程的價款優先受償。

而針對承包人所享有的建設工程價款優先受償權與抵押權人享有的建設工程抵押權對應的優先受償權之間的排序問題，《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋(一)》（以下簡稱“《建設工程施工合同司法解釋一》”）第三十六條規定，承包人根據民法典第八百零七條規定享有的建設工程價款優先受償權優于抵押權和其他債權。

鑒于建設工程價款優先受償權優先于抵押權，金融機構作為債權人暨在建工程抵押權人的情況下，通常通過發包人安排承包人出具相應的承諾書，要求承包人承諾放棄其對建設工程享有的優先受償權。在作出該等安排的情況下，基于建設工程價款優先受償權的法律特性，金融機構債權人尚需注意以下幾點：

1. 建設工程價款優先受償權是否可以放棄

根據《建設工程施工合同司法解釋一》第四十二條的規定，“發包人與承包人約定放棄或者限制建設工程價款優先受償權，損害建筑工人利益，發包人根據該約定主張承包人不享有建設工程價款優先受償權的，人民法院不予支持。”該條款包含兩層意思，一是發包人與承包人有權約定放棄或者限制建設工程價款優先受償權，二是約定放棄或者限制建設工程價款優先受償權不得損害建筑工人利益。

有鑒于此，建設工程價款優先受償權可以有條件放棄。

關于有條件放棄的裁判觀點主要分為以下幾類：

① 放棄優先受償權僅對特定主體有效

承包人依法對訴爭的建設工程享有優先受償權，其對特定主體（通常情況下為金融機構債權人）承諾放棄優先受償權是對其自身權利的處分，符合意思自治原則。在承包人無證據證明其放棄過程中受到欺詐、脅迫情形的，承包人放棄優先權后再主張放棄無效有違誠實信用原則，不應得到支持。

承包人在放棄工程價款優先受償權的《承諾函》中明確表示該承諾僅對特定主體有效的，其所要表達的意思為改變優先權的順位利益，即由該特定主體享有案涉建設工程的折價、變賣款中對債權優先受償的第一順位權利，但在該特定主體完全實現抵押權且建設工程的折價、變賣款有剩余的情況下，承包人仍對該剩余部分的款項享有優先受償的權利。

參考案例：嘉興市天順建設有限公司與嘉興市南湖區寶瑪日用品有限公司建設工程施工合同糾紛一審民事判決書（文號（2014）嘉南鳳民初字第3號）

② 在不損害建筑工人利益的情況下有效

由于建設工程價款往往涉及材料款和農民工工資等，材料款債權在一定程度上具有所有權取回權的性質，而農民工工資債權則具有基本生存保障的性質，法律創設建設工程價款優先受償權即是為保護這些特定法益，如承包人放棄優先受償權將損害這些特定法益，則承包人的放棄行為應屬無效。但如果承包人放棄優先受償權的同時，已經有一定的擔保措施確保承包人工程款的有效實現，則承包方放棄優先受償權的行為可以認定為有效。

參考案例：南通四建集團有限公司與南通潤通置業有限公司建設工程施工合同糾紛一審民事判決書（文號：（2013）通中民初字第0046號）

③ 附條件放棄情況下條件未成就時不產生放棄的法律后果

承包人作出放棄優先受償權時明確設定了附加條件，則附加條件成就的情況下方產生放棄的法律后果。

參考案例：上訴人(原審原告)中國華融資產管理股份有限公司福建省分公司與被上訴人(原審被告)：蘇州市鳳凰建筑安裝工程有限公司建設工程施工合同糾紛二審民事判決書（文號：(2019)最高法民終1951號民事判決）

④ 放棄優先受償權的意思表示應當明確，推定的放棄無效

承包人承諾書中表述的內容中沒有明確表示放棄優先受償權的，不能認定已經放棄優先受償權。

參考案例：徐金山與江蘇寶為機電科技有限公司建設工程施工合同糾紛一審民事判決書（文號：（2014）鹽民初字第0035號）

2. 建設工程債權轉讓后受讓人是否享有工程款對應的法定優先受償權

《廣東省高級人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件若干問題的指導意見》（文號：粵高法發[2011]37號）第十五條規定，承包人將建設工程施工合同約定的工程款債權依法轉讓，債權受讓方主張其對建設工程享有優先受償權的，可予支持。

《江蘇省高級人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件若干問題的意見》（文號：蘇高法審委[2008]26號）第二十條規定，承包人將建設工程價款債權轉讓的，建設工程價款的優先受償權隨之轉讓。

根據上述規定，建設工程債權轉讓后，受讓人能夠繼續享有工程款對應的法定優先受償權。當然，各地法院對該問題的司法裁判傾向還需根據實際情況予以確定。

（二）購房人對所購房屋享有的物權期待權

根據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》（以下簡稱“《執行復議規定》”）第二十九條規定，金錢債權執行中，買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：1、在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；2、所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；3、已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。

由此可見，購房者的權力基礎來源于其與房地產企業就購買房屋所簽署的書面買賣合同即購房合同。當進入金錢債權執行程序時，購房人可以對登記在被執行的房地產開發企業名下商品房提出異議，并在符合法定條件的情況下享有排除執行的權利。此外購房人也可以根據購房合同的約定和相關法律規定向房地產企業主張解除購房合同，要求房地產企業就已支付的價款進行返還。開發商破產前已經解除購房合同的，因合同解除享有的購房款債權已無特定的商品房相對應，開發商破產后，購房人的購房款債權為普通債權，其無權主張優先受償。

2019年頒布的《全國法院民商事審判工作會議紀要》（以下簡稱“《九民紀要》”）第126條規定了“商品房消費者的權利與抵押權的關系”，根據《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》第1條、第2條的規定，交付全部或者大部分款項的商品房消費者的權利優先于抵押權人的抵押權，故抵押權人申請執行登記在房地產開發企業名下但已銷售給消費者的商品房，消費者提出執行異議的，人民法院依法予以支持。但應當特別注意的是，此情況是針對實踐中存在的商品房預售不規范現象為保護消費者生存權而作出的例外規定，必須嚴格把握條件，避免擴大范圍，以免動搖抵押權具有優先性的基本原則。因此，這里的商品房消費者應當僅限于符合本紀要第125條規定的商品房消費者，即須滿足執行復議規定第二十九條規定的條件。《九民紀要》第126條同時對“所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋”以及“已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十”如何理解進行了規定，即“買受人名下無其他用于居住的房屋”，可以理解為在案涉房屋同一設區的市或者縣級市范圍內商品房消費者名下沒有用于居住的房屋。商品房消費者名下雖然已有1套房屋，但購買的房屋在面積上仍然屬于滿足基本居住需要的，可以理解為符合該規定的精神。此外，如果商品房消費者支付的價款接近于百分之五十，且已按照合同約定將剩余價款支付給申請執行人或者按照人民法院的要求交付執行的，可以理解為符合該規定的精神。《九民紀要》第127條對商品房消費者之外的一般買受人權利也作出了明確規定。該等一般買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，請求排除執行的，應滿足執行復議規定第二十八條的規定：一是在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；二是在人民法院查封之前已合法占有該不動產；三是已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行；四是非因買受人自身原因未辦理過戶登記。同時明確買受人只要有向房屋登記機構遞交過戶登記材料，或向出賣人提出了辦理過戶登記的請求等積極行為的，可以認為符合非因自身原因未辦理過戶登記的情形，買受人無上述積極行為，其未辦理過戶登記有合理的客觀理由的，亦可認定符合該條件。

綜上所述，當房地產企業進入破產程序時，抵押權并非絕對的優先權，破產債權的費用清償順序應該是：“（1）維護、保管房屋發生的費用（2）購房人的期待權（3）為實現工程價款優先受償權而產生的破產費用、共益債務（含稅款）（4）工程價款優先受償權（5）為實現其他擔保物權而產生的破產費用（6）共益債務（含稅款）（7）設立擔保物權的債權及不動產預告登記所涉債權（按登記先后順序就相應不動產變價所得優先受償）（8）職工勞動債權（9）職工勞動債權以外的社會保險費用及破產人欠付的其他稅款（10）普通破產債權”。破產財產不足以清償同一順序的清償要求的，按照比例分配。

二、訴訟集中管轄制度的特點及影響

自今年年中以來，恒大事件引發了大量的訴訟案件。2021年8月5日，財聯社報道了題目為《恒大關聯案件被要求集中管轄移交至廣州中院》的文章，該文章載明“廣州省級高院人士向記者確認，表示近日已經收到最高院通知，所有涉及恒大集團及其關聯企業的案件都統一移交至廣州中院受理。”經查詢國家裁判文書網，發現與恒大相關聯的部分案件確已由廣州中級人民法院集中管轄，裁定中依據的法律文件為《最高人民法院關于將涉恒大集團有限公司債務風險相關訴訟案件移送廣東省廣州市中級人民法院集中管轄的通知》（以下簡稱“《集中管轄通知》”），但目前公開渠道尚無法查詢到上述文件的全部內容。

我國法律法規中并未對集中管轄進行明文規定，針對民商事案件《中華人民共和國民事訴訟法》（以下簡稱“《民事訴訟法》”）僅規定了地域管轄、級別管轄、指定管轄和移送管轄。從理論的角度講，集中管轄是將分散各基層法院、中級法院管轄的案件交由特殊法院進行統一審理。從本質上講，集中管轄屬于指定管轄，即由最高人民院指定涉及某一主體的全部或部分案件由與案件最密切聯系的法院進行集中管理。

鑒于上述關于恒大集團案件的《集中管轄通知》尚不屬于公開文件，針對《集中管轄通知》的內容可參考過往集中管轄的案例，例如華夏幸福集中管轄的案例中，最高人民法院發布的《關于對華夏幸福基業控股股份公司及其關聯公司相關訴訟執行案件集中管轄的通知》規定的內容為：自本通知下發之日起1年內，以華夏幸福基業控股股份公司及其關聯公司（包括廊坊市京御房地產開發有限公司）為被告或者被執行人的除涉農民工工資案件、勞動爭議、涉自然人房屋買賣合同糾紛、租賃合同糾紛、建設工程施工合同糾紛以外的民商事訴訟案件、執行案件，統一由河北省廊坊市中級人民法院及河北省高級人民法院管轄。

如上所述，并非案涉主體的全部案件均移送集中管轄。經查詢裁判文書網，目前恒大集團被集中管轄的案件主要包括涉及恒大集團的商事及金融糾紛，對于恒大集團涉及的知識產權糾紛、勞動糾紛、商品房買賣及預售糾紛、租賃合同糾紛、物業服務合同糾紛及300萬以內的工程合同糾紛，目前尚未納入集中管轄范圍。且根據業內操作實例，目前也并非所有恒大集團關聯企業所涉糾紛均被納入集中管轄，具體管轄情況還須與相關法院溝通確認。

（一）集中管轄制度的目的

1. 統一裁判尺度、防止擠兌

最高人民法院將涉案集團及其確定范圍內關聯企業涉及的案件全部移送至指定人民法院管轄，從整體化解風險的角度來說，可以統一法院的裁判尺度。避免不同地區的債權人依靠不同司法機關處理速度及具體口徑的不同而實現更快的債權清償，從而出現擠兌事件。

2. 權衡各項權利人之間的利益

將案件歸集于一個法院可以有效的保證各債權人的利益，避免訴訟在后債權人無錢可償。

3. 債務重組的準備工作

對于尚未進入破產程序的涉案集團而言，統一集中于一個法院進行管轄可以為轉入破產重整程序做準備工作，及時清理債權債務，為破產重組掃清障礙等等。

（二）集中管轄的規避

根據目前查閱到的訴訟信息以及實務操作經驗，恒大集團涉及的訴訟并未全部被移送至廣州市中級人民法院，已被移送的案件范圍主要集中在涉及恒大集團的商事及金融糾紛。自財聯社的報道至今，恒大集團集中管轄的規定發布尚不足三個月，以裁判文書網公布的案例來看，對于集中管轄并無統一的適用標準。參考今年年初的寶塔、華夏幸福集中管轄案例情況，部分持票人為避免集中管轄，未將作為出票人或承兌人的寶塔或華夏幸福列為被告，以期規避集中管轄。然而法院的處理結果，卻并不總是能讓持票人如愿。此類案件的處理結果至少包括以下四種：

1．法院認為寶塔或華夏幸福并非本案被告，應當以原告選擇的被告確定管轄法院，不應移送集中管轄。

2．案件審理過程中，法院依被告申請或依職權追加寶塔或華夏幸福作為第三人，進而根據最高院集中管轄的通知，將案件移送。

3．案件審理過程中，法院根據被告的申請追加寶塔或華夏幸福作為共同被告，進而根據最高院集中管轄的通知，將案件移送。

4．法院認為寶塔或華夏幸福系涉案票據的出票人或承兌人，應當根據最高院集中管轄通知的要求，將案件移送。

（三）集中管轄對金融機構債權人的影響

集中管轄的制度安排對金融機構債權人而言會產生一定的不利影響，包括：

1．在采取集中管轄措施的案件中，涉訴企業遍布全國各地，對金融機構債權人而言，其相應金融債權合同中通常約定金融機構住所地人民法院管轄，而在集中管轄的情況下，約定管轄法院基本上不予受理，這樣就需要去集中管轄法院立案和申請財產保全，異地訴訟過程中，無論在時間成本還是費用支出上都會有所增加。

2．由于涉案企業的大量案件都集中在指定法院受理，對該法院而言，工作量大幅提高。同時，為平衡各方利益，統一裁判口徑，從立案、保全到開庭等程序的進程均有所放緩，尤其是金融機構債權人最為關心的擔保物及企業賬戶查封凍結的保全程序上，實現保全的速度也會晚于預期，這期間可能發生的風險點相應增加。同時，由于集中管轄情況下，無法通過不同地區司法機關處理速度的不同實現不同的受償速度和結果，相對而言，金融機構債權人的受償比率可能會有所下降。

3．如上文所述，集中管轄案件從一定程度上也是為日后可能轉入破產重整程序做準備工作，對金融機構債權人而言，應在訴訟程序推進的同時對破產重整程序中如何申報及實現債權作出提前的準備。

三、實質合并破產模式下金融機構債權人須關注的風險

關聯企業實質合并破產是近年來我國司法實踐一項重要的探索。實質合并破產可以簡化破產程序，降低破產程序財產清理的處置成本，同時很好的解決關聯企業法律上人格獨立和經濟上從屬關系之間的矛盾。

在《破產會議紀要》）發布之前，我國《破產法》、《公司法》對關聯企業實質合并破產并無明文規定，對于實質合并破產的適用標準主要適用司法裁判中的“人格混同”作為主要依據。2018年《破產會議紀要》對關聯企業合并破產做出了具體的規定，《破產會議紀要》第32條規定，關聯企業實質合并破產應審慎適用，人民法院在審理企業破產案件時，應當尊重企業法人人格的獨立性，以對關聯企業成員的破產原因進行單獨判斷并適用單個破產程序為基本原則。當關聯企業成員之間存在法人人格高度混同、區分各關聯企業成員財產的成本過高、嚴重損害債權人公平清償利益時，可例外適用關聯企業實質合并破產方式進行審理。

（一）實質合并破產的必要性

面對具備特殊關系模式的關聯企業破產案件，如果不對其間非市場化利益輸送和債務轉移進行法律層面的矯正，將導致債權人的公平受償權受到實質影響。關聯企業是市場經濟體制下企業的一種常見形式，形成關聯企業的目的通常也是為了實現企業利益的最大化。但是關聯企業的交易行為具有隱蔽性，難免會出現利益輸送等情況。通過實質性關聯企業破產可以有效查清公司真實的資產和負債情況。從經濟的角度來說，關聯企業的組織形式在市場上具有很強的競爭力。以大型公司為例，關聯企業的組織形式可以拓展公司上下游領域，增強橫向市場占有率等優勢，關聯企業的依存支撐關系可以形成完整的市場經營體系以抵御市場風險。但是從法律的角度講，關聯企業合并破產的方式可以有效的提升破產效率，兼顧法律要求的公平與效率。

以海航集團破產重整的操作為例，2021年3月2日，破產管理人根據海航集團的實際運營管控現狀，經依法審慎論證分析，認為海航集團作為321家公司的總部企業，與下屬320家公司存在嚴重的管理混同、資金混同、人員混同、資產混同、業務混同等，符合法定的“法人人格高度混同、區分財產的成本過高、如不實質合并重整將嚴重損害債權人公平清償利益”情形，依法向法院提出實質合并重整申請。海航集團作為上市公司，涉及眾多關聯企業，將其作為一個整體合并破產可以更好地保護所有權利人的利益。

（二）實質合并破產的適用條件

在《破產會議紀要》出臺之前，實質合并破產并無統一的適用標準。司法實踐中更多的是將“人格混同”作為適用合并破產的主要依據。《破產會議紀要》出臺之后，拓展了適用實質關聯破產的幾種情形，同時也明確了“關聯企業實質合并破產應審慎適用”的基本原則，要求“人民法院在審理企業破產案件時，應當尊重企業法人人格的獨立性，以對關聯企業成員的破產原因進行單獨判斷并適用單個破產程序為基本原則”。但是《破產會議紀要》效力層級較低，在相類似的案件審理中仍具有很多裁量空間。就目前司法時間來說，法官在審理案件過程中，更多的還是依據法人企業之間的人格混同、財產混同的情形進行判斷。

（三）實質合并破產對金融機構債權清收的主要影響

根據《破產會議紀要》第三十六條規定的“實質合并審理的法律后果”，人民法院裁定采用實質合并方式審理破產案件的，各關聯企業成員之間的債權債務歸于消滅，各成員的財產作為合并后統一的破產財產，由各成員的債權人在同一程序中按照法定順序公平受償。采用實質合并方式進行重整的，重整計劃草案中應當制定統一的債權分類、債權調整和債權受償方案。

因此，當實質破產時所有債務人被擬制成為一個主體，債務人所有的資產發生合并處置的后果，關聯主體之間的內部債權債務消滅。雖然從表面看起來對關聯企業的債權人屬于實質的利好，能夠有效地保障債權人的公平清償，但是同樣存在債權人因實質合并而造成清償率大幅下降的情形。合并破產將管理企業之間的財產匯聚在一起，不可能導致每個債權人的追償數額增加，而可能產生所有債權人追償數額趨于相同，從而造成分配給優先債權人的追償額增加，而一般債權人的追償數額減少。

另外值得注意的是，金融機構在對房地產項目公司進行融資的過程中通常會約定債務人的其他關聯公司承擔擔保責任，但若房地產企業出現關聯企業破產的情形，金融機構應該注意當關聯企業合并后，債權人只能向合并后的實體申報債權。如果涉嫌某一關聯企業作為債務人而另一關聯企業作為保證人的情況，則此時只能確定為一份債權而不重復申報。雖然關聯企業實質合并破產保護了整體債權人的利益，但是對于部分有擔保的債權人來說卻降低該筆債權的增信力度。此外，金融機構在對房企進行融資的過程中，還會采取明股實債或股債結合的方式，此種交易形式中，金融機構通常不參與房企的實際運營和管理，但是一旦房企出現流動性風險或實質合并破產的情形，公司股權價值難免會受到一定的影響。另外，實質合并破產將會把涉及破產的各企業合并為一個整體，那么房企的資產可能需要替其他關聯公司承擔相應的責任，金融機構債權人同樣面臨債權無法收回的風險。

四、結論

當下房地產行業的主題基調仍然是房地產開發企業去化降速、堅持房住不炒。房地產企業作為高杠桿行業，隨著當下經濟增速的放緩和政策的嚴格導向，已有不少龍頭企業出現流動性危機。金融機構作為當地產企業的主要債權人之一，當房地產企業出現流動性危機或者因為無法清償到期債務被迫進入破產程序的，為能夠順利實現債權并保護相關金融產品對應投資者的合法權益，應關注行權過程中可能面臨的相關法律關系及法律程序，通過訴訟或破產重整等程序實現債權。（作者：海華永泰律師事務所 馮加慶、李楠）

專題統籌：秦前松

編輯：海洋